準確的角色定位 積極的相互配合，如何與業主委員會形成融洽關系隨筆 業主委員會與物業管理公司之間的敏感關系，一直是物業管理活動中的難點問題所在。作為物業管理行業的從業人員，筆者對業主委員會在物業管理中究竟應扮演什么樣的角色，物業管理企業應如何處理與業主委員會之間的關系，予以了極大關注。筆者供職于深圳市星河物業管理有限公司下屬的星河雅居管理處，在處理與業主委員會的關系上有一些心得，愿與同行交流。 一、準確的自我定位，是物業管理公司與業主委員會融洽相處的基礎。 1、明確法律地位與工作職責，依法律法規行事。 星河雅居2000年12月入伙，管理處2001年4月開始籌備并召開了首屆業主代表大會，成立了業主委員會?；I備過程中始終堅持“嚴格依照法律、法規規定，不得有任何弄虛作假行為”的指導思想，管理處組織了大規模的物業管理法律、法規和物業管理公司以及業主委員會法律地位、工作職責的宣傳活動，讓每一位業主在清楚明白的情況下推薦業主委員會籌備小組人員和候選人員，而后由籌備小組人員、物業管理公司在法律法規賦予的權利和職責范圍內共同協商籌備事宜。由于雙方把籌備工作定位在開誠布公、相互信任的基礎之上，經過短期籌備，2001年8月18日順利召開了星河雅居首次業主代表大會并成立了首屆業...

  人猶如一臺電腦。身體就像電腦的硬件，思想就像電腦的軟件，思想也可以有選擇性地安裝，你選擇了怎樣的心態、思想方法和思維方式，決定了你會有什么樣的成就! 物業管理行業的特點決定了 “先業主之憂而憂，后業主之樂而樂”。只要業主有所需，我們就有所應，穿針引線、協調搓和，平日風里來雨里去，絲毫不得懈怠。與那些 “一杯茶水一張報”的愜意環境相去甚遠不說，我們的從業人員更要承受來自方方面面的心理壓力。難怪有人曾戲言，做物業比做居委會難做物業管理人員更難!做物業管理處的領頭人更是難上加難啊!正因為如此，物業管理企業培養和選拔一名優秀的管理處經理才顯得尤為重要。 　　在物業管理行業越來越規范化、標準化、法制化以及競爭越來越激烈的情況下，怎樣才能做好一名優秀的管理處經理呢? 　　一、優良的品德和敬業精神作為管理處經理，你的一言一行都會影響到你的下屬及員工，任何時候要言行帶頭。 “人服于德，而不服于力”，員工服你是服你的道德，服你工作中起的作用。不要計較個人得失，具有任勞任怨的精神。作為管理處經理，敬業精神是干好物業服務管理工作的基石。前國家隊主教練米盧曾有一句名言 “態度決定一切”而今在物業管理行業也有一句名言“敬業...

樂山小區自主管理模式 自主經營型 　　開發商、業主將自有的物業不是委托給專業的物業管理企業管理，而是由自己單位內部設立物業管理部門來管理。其與委托管理型的基本區別有兩點： 　　第一，是在物業所有權和經營管理權的關系上。自主經營型是二權合一，委托管理型是二權分離。 　　第二，是在法人地位上。自主經營型物業所有權人和經營人是同一個法人，委托管理型是兩個各自獨立的法人。 自主經營型按其對物業的使用和經營方式又可分為： 　?。?）自有自用型 　　這一類大多數是收益性物業，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等。這些單位往往在自己企業內部設立不具有獨立法人資格的物業管理部門來管理自己的物業； 　?。?）自有出租型 　　開發商、業主和物業管理企業合而為一，來經營管理自己的出租物業，實質上是一個擁有自己產業的物業管理企業。 　　自主經營型的物業管理區域一般規模都不大。如果本單位所屬的物業管理部門成為獨立的法人單位，這個物業管理企業與原單位（開發商、業主）就應該訂立委托管理服務合同。自主經營型也就向委托管理型轉換了。

管理處如何受理業主投訴 管理處作為物業管理公司最基層的部門，直接面對廣大業主，能否處理好并減少業主的投訴，關系到一個物業管理企業的聲譽。我認為，在處理業主投訴的時候，換位思考是一個很好的方式，主要體現在“傾聽”、“反饋”、“回復”三個環節上。 　　一、耐心傾聽 　　管理處以各種形式接待業主的投訴時，因為開始并不知道業主的投訴是否合理，所以，應該耐心地聽業主把話說完。無論投訴是否合理，作為物業管理人都必須以理性思維的方式耐心傾聽，詢問，千萬不要憑借經驗隨便打斷業主的話，更不能急于說明或辯解甚至推脫責任。在桂芳園管理處，我們的前臺接待員一天要接上百個業主的投訴電話，但是，她們都會始終如一地傾聽每位業主的投訴，絲毫都不敢懈怠。記得有位業主因樓上經常高空拋物，影響了他的正常生活，幾次來管理處投訴，而且情緒比較激動。眾所周知，高空拋物與業主素質的高低有直接關系，盡管管理處已經做了許多工作，但還是時有發生。其實，有時候業主明知事情不能完全解決，來管理處只是為了宣泄一番，而此時我們耐心傾聽業主的傾訴正好迎合了他們的心態。所以，掌握適當的傾聽技巧，無論從心理上，還是在解決問題的實際操作中，對我們處理業主的投訴都是有益的。 　　二、快速反饋 　　在受理了業主的...

      草坪的修剪是草坪養護過程中的一項重要環節。不論是在自然式的草坪、規則式草坪還是開闊式的草坪。在修剪時都要掌握修剪的高度。以結縷草為例，一般修剪到莖節部位到修剪過后不會出現一片黃的情況為佳。在修剪同一片草坪時，不要隨意調節刀片的高度。修剪時應根據草坪的樣式，有規律的來回推行修剪。當遇到草生長過密時，應放慢修剪推行的速度。在修剪時草坪機應帶上草袋，這樣可以保持修剪過后草坪的整潔。在大雨過后及澆水后不宜對草坪修剪。因為在下雨以及澆水過后種植草坪的土壤松軟，在用推行式草坪機修剪時會在草坪上留下深深的車輪痕跡，影響草坪的觀賞效果，且修剪時推行困難，不利于機器的工作及修剪高度控制。使用肩背式割草機，被雨水打濕的碎草也會粘在鋸齒上，很容易卡住齒盤導致操作不暢。 　　關于機器的保養，要經常清洗空氣濾清器里的濾片、濾網。因為在工作時發動機進氣口隨空氣會吸進大量灰塵、污物以及大量的碎草。經常清洗保證進氣順暢，可保證發動機工作正常。推行式草坪機一般都是使用4沖程發動機的機油不是只添加就可以了，還要注意經常更換。更換時間及次數據工作強度而定。使用機械時應每次在使用前檢查機油量，以便隨時添加機油。在一個工作周期后應拆下化油器，用汽油進行清洗，去除污塵及油渣。如出現發動不起的情況，一般有這幾個原因：1、火花塞不打火；2、空氣濾...

調解到家――業主相互投訴怎么辦？ 　　晚11：30分，現代城某2704房業主陳女士投訴2604房業主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業公司派人協調處理。 　　服務中心了解情況后致電2604業主張女士，詢問事情緣由。張女士承認家中的確有人在彈琴，她認為自己的行為雖然有些不妥，但2704業主通過敲打暖氣管、用力踩踏木地板等報復樓下的業主，也是不對的。當時通過物業公司的協調，雙方業主商定彈琴時間定于每晚10：00以前。一周后的晚9：20分，物業公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲音大，影響了家中讀小學孩子的睡眠，覺得原來商定的時間過晚，要求物業公司通知2604業主立即停止彈琴，如不合作后果自負。物業公司本著負責的態度，電話詢問張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學的孩子，但遭到張女士的拒絕。 　　隨后，服務中心人員直接到2604家中，同張女士協商此事，她認為2704業主的要求不合理。不得已只得到2704家中說明情況，但2704業主不滿意。在這種情況下，管理人員又到2604家中協調，請她換位思考（引導換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的基本方法）。通過不厭其煩的溝通與協調，終于感動了兩家業主。最后，2604業主不但當即停止彈琴，而且與2704業主達成新的協議，時間由以前的10：00改為9：00，雙方取得了諒解。 　　點評：搞物業管理不僅需要一張巧嘴，而...

委托管理型  　　這是物業管理的典型，也是基本的管理方式。開發商、業主采用招投標或協議的方式，通過"物業管理服務合同"委托專業化的物業管理企業，按照"統一管理，綜合服務"的原則，提供勞務商品的管理行為。 如果物業的產權屬于兩個或兩個以上的業主，就由業主管房小組或業主委員會代表業主承擔業主自治管理的職能。 這種方式，按照自用或出租又可分為： 　　1．自用委托型 　業主將自有自用的物業委托物業管理企業管理，這是典型的委托管理方式。 　　2．代理經租型 業主將自有的物業出租，委托物業管理企業經營管理，有兩種委托方式：一種是出租權屬于業主，由業主與租戶簽訂租賃合同，物業管理企業只承擔收租和管理；另一種是把經租權也委托給物業管理企業，由物業管理企業全權代表業主招攬租戶，簽訂租賃合同。 　　代理經租型的物業管理費用的收交也有兩種方式：一種是"物業管理費包含在租金里，由業主支付，一般只包括基本費用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業管理企業支付。不管是哪一種方式，都應該在合同和租約中明確規定。

物業管理服務的基本概念 　從廣義上來說，物業與房地產是同一個概念，指建筑物及其附屬設備、設施和相關場地。但從物業管理的角度來說，物業指正在使用中的或可以投入使用的各類建筑物及其附屬的設備、配套設施和相關場地。按照所有權的性質，物業可以分為公共物業（政府辦公樓、公立學校、醫院等）和非公共物業（企業、機構和個人的生產、辦公、居住等物業）；按占有形式，可以分為自用物業和出租物業；按使用性質可以分為商用物業、居住物業、工業物業、特殊用途物業。從存在的形式來看，物業可以是一個建筑群（如住宅小區）、一棟單體建筑（如住宅樓）或一個單元（如住宅單位），某宗物業的范圍通常用產權的形式來界定。     所謂物業管理，是指物業管理企業受業主委托，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務，使物業發揮最大的經濟價值和使用價值。

物業管理糾紛的處理方式和程序 一、糾紛處理方式概述 　　物業管理糾紛處理方式，概括越來有以下幾種：1、當事人各方自選協商和解；2、各方當事人請求第三人調解，請求政府主管部門行政調解。3、當事人之間約定仲裁；4、司法訴訟。 　　以上幾種方式孰優孰劣，難作評定，當事人可以自己決定。自選協商和解是雙方對話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。 　　二、糾紛的調解 　　物業管理民事糾紛的調解，包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人，由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見，經雙方同意并執行，由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束后，當事人一方如不執行，則前功盡棄。 　　物業管理糾紛的行政調解則是借助主管政府的勢力進行調解處理，但這種處理如一方不遵守執行，則要借助其他手段解決。 　　民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環節，不具有獨立性。 　　三、物業管理民事糾紛的仲裁 　　可以通過仲裁途徑解決的應是民事性質的爭議，主要是基于合同的糾紛或財產權益糾紛。依據我國《仲裁法》的規定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權...

    　智能建筑物的FM目標有三大要素：質量、財務和供給，每一要素具有十分豐富的內容。 　　質量目標FM的質量與人直接相關，建筑中所有設施都應最大限度滿足使用者的要求。這一質量又可分解為5個分項： 　　1、特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風格表現出其特色，其中有象征（標志）性、美觀性和地方風土特色。 2、舒適：建筑物的環境要使人對身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學；光、聲、空氣、色彩等建筑物理環境不僅適合人的居住活動，而且還能滿足使用人的特殊愛好；通信等設備能滿足各類機構人員的需求。 3、效率：建筑物中信息、通信、計算機網絡等各種設施高度綜合并形成有機的整體，共享信息，這更提高了各類設施的功能、效率、便于操作和兼容性。 4、可靠：這里的可靠具有多層含義，把因災害與侵犯對人員造成的傷害降到最低，減少各類污染對人全健康的損害，提高安全運行壽命，對建筑物使用人提供私密的個人空間等。 5、適應：建筑物的運行符合政府的法規，和周邊區域協調相處，并且為環境保護與節能做出貢獻。

  　1、專業物業管理模式 　　管理內容為住戶提供全方位的綜合服務，寓公寓管理于服務中；經費來源主要是通過收取管理費和多種經營來解決，為住戶提供有償服務；服務對象主要是高檔物業，如寫字樓、別墅、賓館、公寓等。 　　2、專業化與行政性相結合的管理模式 　　大多由發展商自行組建，管理對象以住宅小區為主；由于福利性管理的影響，這類公司很難實現資金平衡，只能靠經營其它產業，或者由發展商支持獲得平衡；管理目標是為居民提供一個安靜舒適、方便安全的居住環境，以支持發展商的開發。 　　3、傳統行政性福利管理模式 　　即由北京市房地局或本單位自管。從總體上看，目前后兩種模式尤其是第三種模式仍占主要地位，第一種模式處于起步階段。從管理服務質量看，市場上有影響的專業物業管理公司有10多家，主要是合資或外資企業，如怡信、魏理仕、梁振英測量行、第一太平洋戴維斯、九龍倉物業、萬通璐頓、威格斯、太聯物業等。中資的以萬科物業較為知名。

什么是物業管理法律責任？ 　　物業管理主管部門的工作人員、物業管理企業、業主或使用人，在進行管理、服務、使用物業的活動中，必須遵守國家關于物業管理法律法規、規章政策的規定和物業管理委托合同、業主公約，如果因為故意或過失違反了物業管理法律規范，就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規定的危害后果，也符合法律規范所規定的制裁條件，由當事人承擔物業管理的法律責任。

物業管理的基本原則、目標 物業管理的基本原則、目標 　　物業管理的基本原則 　　權力界定原則 　　業主至上原則 　　統一管理原則 　　經濟合理原則 　　專業化服務原則 　　權責明確原則 　　超前管理原則 　　公平競爭原則 　　物業管理的目標 　　對物業實行企業化、經營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實現物業的社會效益、經濟效益和環境效益的統一。具體來說，是為了實現下述目標： 　　創造安全、舒適、和諧的居住環境； 　　發揮物業最大的使用價值； 　　使物業盡可能保值、增值。

熱烈祝賀鴻揚物業網站上線        隨著科技的發展，互聯網已近進入全家萬戶。鴻揚物業與時俱進，創建了樂山市鴻揚物業服務有限公司的互聯網門戶平臺“樂山市鴻揚物業網”。      今后網站本著服務業主，讓更多的業主了解鴻揚，提供優質的物業服務。 　 為不斷增強樂山鴻揚物業為您服務的水平，歡迎社會各界朋友給予關注，并提出寶貴意見和建議！