小區“住改商”成常態，給小區安保帶來極大隱患
如今，很多住宅區都涌入了一些經營性的公司，這些經營者有的本身就是業主，有的則是租用房屋。對于他們來說，住宅區里的房子有著租金、水電費都便宜的優點，因此租用住宅區來作為辦公、經營場所的現象也就越來越多;但是另一方面，對于小區的原住民來說，來來往往的陌生人不僅影響了其居住環境，還給小區的安保帶來極大隱患。
“住改商”亂象難禁成矛盾焦點
私人居住的樓棟里，突然多了很多陌生人進進出出，業主們一番探究下才發現，原來是有鄰居將房屋出租了。但令人煩惱的是，新來的“鄰居”并不是把房子用來自己居住，而是用作經營。
如今，很多住宅區都涌入了一些經營性的公司，這些經營者有的本身就是業主，有的則是租用房屋。對于他們來說，住宅區里的房子有著租金、水電費都便宜的優點，因此租用住宅區來作為辦公、經營場所的現象也就越來越多;但是另一方面，對于小區的原住民來說，來來往往的陌生人不僅影響了其居住環境，還給小區的安保帶來極大隱患。
而作為小區的物業管理公司來說，“住改商”的現象讓他們很難制止，不僅加大了管理的成本，還頻繁搞出矛盾。
住宅小區“住改商”成常態
本月15日，一名網友在桂林生活網論壇上發帖稱，自家小區對面6樓開設了一家青年旅舍，屬于無證經營。“這樣開設在小區的旅舍，人流混雜，萬一發生擾民偷竊等意外，誰負責?”該網友這樣發問。
網友所指小區正是位于火車站附近的新洲花園。8月17日，記者來到該小區，發現小區各樓棟都設有門禁系統，居民需要刷卡或鑰匙才能進入。在開設旅舍的樓棟前，正好有兩名游客準備出門。一番詢問下，游客表示自己是在網上看到的信息，入住的時候老板會給配備鑰匙。
“進入小區的時候門衛處沒有登記，不過入住的時候老板有登記和查驗身份證，手續挺齊全的。”游客黃先生表示。
類似這樣開設在小區內的家庭旅舍不在少數。在火車站附近，記者打開導航軟件，搜索旅社信息，發現蠻多家庭旅舍的位置都在住宅區中，有的小區里甚至有兩、三家家庭旅舍在營業著。
隨后，記者隨機走訪了市內部分小區，發現不僅旅舍，進駐小區的商業越來越多，幾乎每個小區都有居民樓被租做商用。
在秀峰區龍光翠竹苑小區，物業人員告訴記者，小區內有兩家公司，還有兩家家庭旅社。
在七星區櫻特萊莊園小區，綠地上就豎著不少公司的招牌，指示著公司的位置，其中房產、家裝、化工等公司應有盡有。
位于鐵西的彩虹小區各類經營顯得更加復雜，記者看到在小區內部，大多數一樓門面已經被租用成倉庫，不時有運載車輛進進出出。在部分樓棟，也看到了不少美容院、養生館的廣告牌，而與別的樓棟門禁關閉不同，從事經營的樓棟大門幾乎都被打開，進出自如。
業主觀點
信任危機和溝通難題
同在小區生活，經營者和普通業主之間普遍存在著溝通與信任的難題。
新洲花園的青年旅舍是在今年3月開始試營業，老板陳丹丹表示，在此之前，自己已經在公安局備案，并且取得了特種行業許可證，而工商方面的營業執照也正在辦理。“房子是租一個朋友的，準備開業的時候已經在物業處做了公示，目前還沒有接到鄰居上來投訴。”陳丹丹說，“本身旅舍主要針對是大學生，素質比較高。房子本身也是獨棟設計，對鄰居的影響應該比較小。”
現實真是這樣嗎？當天記者在保安處問詢時，一名業主恰好正在投訴。“碰到好幾次不是小區的人拖著箱子走來走去，還過來詢問旅舍的位置。”業主陳女士表示，“有時候很晚了那些人才從外面回來，不僅影響休息，人來人往的也感覺很不安全。”
小區保安告訴記者，旅舍并沒有在物業處進行過公示，而且自開業以來，已經有多名業主向他們抱怨這個問題，并且都希望旅舍能夠不再經營下去。
另一邊，在彩虹小區，鄰里關系因為經營問題顯得更緊張。“樓下一家美容院開了好多年了，每天進進出出，開關門都不小心，經常‘嘭’的一聲。”小區20棟業主張阿姨說。記者看到，該樓棟大門鎖已經損壞，因為擔心安全，在這棟樓2樓、4樓的樓道轉角，居民自己另外加裝了防盜門，“大門總是壞的，有時候上午剛裝好，下午就壞了，不知道是不是美容院為了方便故意搞壞的。”
為了表示抗議，這棟樓的其他業主已經很長時間沒有交物業費了。“居住在這里很不安全，有一次我的電單車停樓下，不到十分鐘就被人騎走了。美容院的客人人流復雜，誰知道是不是他們偷的。”張阿姨說，“反正我們不少業主都表示，什么時候美容院搬走了，我們什么時候交物業費。”
物業解釋
根結在業主之間的溝通
因為不滿小區經營而拒繳物業費，彩虹小區恒安物業工作人員告訴記者，這樣的情況已經持續了很多年，但現狀卻難以改變。
“物業是去年才進駐，在此之前這些問題已經存在很久，因為是個老小區，很多業主的聯系方式已經無從得知。”工作人員提起此事，也是一肚子苦水，“業主把房子租出去就不再管事了，美容院的經營又比較穩定，物業就算想去找業主溝通，都沒有渠道。”
顯然，作為小區服務的第三方，業主與租客都將壓力集中在了物業身上，物業又是否有管轄的權利呢？
《桂林市住宅小區物業服務收費管理實施細則》第四十六條規定，業主、物業使用人使用物業，出現擅自改變房屋用途的行為，其他業主和物業使用人、業主委員會、物業服務企業有權予以制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。
龍光翠竹苑優創物業張海濤經理表示，對于進出的人流，物業會采取通過口頭問詢以及登記等手段，“平時物業會主動與經營者保持聯系，遇到住三天以上的客人，就會要求登記。”但是這樣的方法也是治標不治本，“很多時候分辨就依靠保安的個人判斷。”
“大多數業主只想著把房子租出去，不會來物業這里走正規程序。物業沒有行政執法權，接到投訴后也只能保證盡量協調，往往起不到效果。”新洲花園安康物業公司張胤滔經理無奈表示，“歸根結底，很多時候經營房屋是出租的問題，應該是業主之間去解決。比如在出租之前，提前跟鄰居打聲招呼，出租后留心觀察一段時間，發現經營者素質不高，完全可以終止租賃。”
第三方聲音
必須尊重鄰居意見
《物權法》中，“將住宅變為經營性用房，應當經有關利害關系的業主同意”。在2014年出臺的《廣西壯族自治區企業住所和經營場所登記管理辦法》中，也規定住宅改商用需得全棟業主的同意。
記者在象山區工商行政管理局了解到，企業辦理營業執照需要準備相關證件并填寫住所(經營場所)登記表，并作出“遵守小區管理規約”、“已經征得利害關系業主同意”等相關承諾。“涉及到住宅區進行餐飲等對居民影響大的經營，需要獲得社區居委會的不擾民證明才能辦理，其他行業則是獲得業主的口頭承諾即可。”一名工作人員說，“目前隨著相關政策的放寬，沒有相關法律的禁止，企業來辦理營業執照工商部門是無權阻擋的。”
